LMNP 2027 : le projet de loi plafonne l'amortissement à 7 000 € par an — ce que cela change à Paris
« Fin du LMNP », « suppression de l'amortissement » : depuis le dépôt du projet de loi de finances pour 2027, les titres se multiplient. Le texte est plus nuancé. Voici ce qu'il prévoit réellement, ce qui reste à voter, et ce que cela change pour un propriétaire parisien.
Un projet de loi, pas une loi
Tout ce qui suit vient de l'article 7 du projet de loi de finances (PLF) pour 2027. Un projet doit encore être débattu, amendé et voté par le Parlement : les chiffres peuvent changer, et la mesure peut être modifiée, voire abandonnée. Rien n'est applicable à ce jour. Nous mettrons cet article à jour après le vote.
Ce que prévoit l'article 7
Le LMNP n'est pas supprimé, et le régime réel non plus. Ce que le texte change, c'est la déduction de l'amortissement pour les loueurs en meublé non professionnels :
- Location meublée classique : amortissement déductible limité à 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- Meublé de tourisme : taux abaissé à 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal ;
- Exclusions : certaines résidences spécialisées ne sont pas concernées (étudiants et jeunes en formation, personnes de plus de 65 ans, établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée).
Et les amortissements déjà accumulés ?
Le projet prévoit un régime transitoire. Les amortissements comptabilisés avant le 1er janvier 2027 et non encore déduits pourraient l'être sur les exercices clos entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable après application du plafond. En revanche, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, un amortissement bloqué par le plafond ne serait plus reportable sur les années suivantes.
Pourquoi ce plafond ?
L'exposé des motifs du projet donne l'objectif : rapprocher les régimes de la location nue et du LMNP pour encourager la location de longue durée. En parallèle, la loi de finances pour 2026 a mis en place le dispositif « Jeanbrun », qui permet d'amortir, en location nue et sous conditions (loyer abordable notamment), de 3 à 5,5 % du prix d'acquisition, dans la limite de 12 000 € par an et par foyer fiscal.
Un seuil simple à retenir
Le plafond de 7 000 € équivaut à un taux de 2,5 % appliqué à une valeur amortissable de 280 000 € (7 000 ÷ 0,025). Au-delà de cette valeur, c'est le plafond qui joue. Pour un meublé de tourisme, le seuil est d'environ 333 000 € (5 000 ÷ 0,015).
Exemple illustratif. Pour un appartement parisien dont la valeur amortissable serait de 400 000 €, 2,5 % représentent 10 000 € par an, ramenés à 7 000 € par le plafond. Les 3 000 € d'écart ne seraient ni déduits, ni reportés. Ce calcul suppose que le taux s'applique, comme d'habitude, à la valeur amortissable du bien : la base exacte, et le traitement du mobilier (le texte vise « l'amortissement de ces locaux »), devront être précisés par le texte final et par l'administration fiscale.
La plus-value : un changement déjà en vigueur
Indépendamment du PLF, la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a modifié le calcul de la plus-value : les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (hors résidences de services). L'exposé des motifs du PLF 2027 s'y réfère explicitement.
En clair : l'amortissement réduit l'impôt pendant la location, mais augmente la plus-value imposable au moment de la vente. Notre guide de la fiscalité en meublé a été corrigé en conséquence.
Ce que cela change pour un propriétaire parisien
- Vous êtes en meublé au régime réel avec un amortissement élevé : c'est le cas le plus exposé. Faites chiffrer l'effet sur votre situation par votre expert-comptable, à partir de la valeur de votre bien et de vos loyers.
- Vous êtes en micro-BIC : l'article 7 porte sur l'amortissement, qui relève du régime réel. Vérifiez tout de même votre situation avec votre conseil.
- Vous hésitez entre meublé et location vide : la fiscalité n'est qu'un paramètre parmi d'autres, nous comparons les deux dans location meublée ou vide à Paris.
- Vous envisagez d'acheter pour louer en meublé : refaites votre calcul de rendement locatif avec et sans amortissement plafonné.
La règle la plus sûre : ne changez rien tant que le texte n'est pas voté, mais préparez vos chiffres.
Belvie ne fait pas de conseil fiscal : c'est le rôle de votre expert-comptable. Ce que nous apportons, c'est un loyer fixe, garanti chaque mois, que l'appartement soit occupé ou non. Il ne change pas votre régime d'imposition, mais il simplifie le calcul : vous connaissez vos revenus avant impôt.
À retenir
- Le PLF 2027 ne supprime pas le LMNP : il plafonne l'amortissement (2,5 % et 7 000 € par an ; 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme).
- C'est un projet : il peut être modifié ou ne pas être voté.
- Déjà en vigueur : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025.
- Faites chiffrer votre situation avant toute décision d'achat, de vente ou de changement de régime.
Cet article a une vocation informative et ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique. Il décrit un projet de loi susceptible d'évoluer : vérifiez le texte en vigueur et votre situation personnelle avec un expert-comptable ou un notaire.
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