Squat : le vrai risque pour un appartement parisien, et ce qu'un bail avec un opérateur change

« Et si l'opérateur me rend les clés ? Et si l'appartement reste vide ? Et si quelqu'un s'y installe ? » Depuis quelques affaires très médiatisées, le mot « squat » est devenu la première peur de nombreux propriétaires qui confient leur bien. Voici ce que dit la loi depuis 2023, où se situe le risque réel, et ce qu'un bail signé avec un opérateur change — et ne change pas.

Squatteur, locataire qui reste, invité : trois situations différentes

Le mot « squat » est employé pour tout. Juridiquement, ce sont des situations distinctes :

• Le squat : entrer dans un logement sans droit ni titre, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. C'est une violation de domicile, une infraction pénale ;
• Le locataire qui reste après la fin du bail : la loi précise qu'il n'est pas un squatteur. C'est un occupant dont le départ relève des règles d'expulsion, pas de la procédure anti-squat ;
• Le loyer impayé : c'est un autre sujet, traité par la clause résolutoire et le commandement de payer (voir notre article sur le nouveau bail type).

Les confondre fait peur pour de mauvaises raisons, et empêche de se protéger pour les bonnes.

Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « visant à protéger les logements contre l'occupation illicite » a durci le régime. D'après Service-Public.gouv.fr et l'ANIL :

• La violation de domicile est punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, contre un an et 15 000 € auparavant ;
• La notion de domicile est élargie : elle couvre les résidences secondaires, et tout local d'habitation contenant des meubles appartenant à la personne ;
• Un nouveau délit d'occupation frauduleuse (article 315-1 du code pénal) punit l'introduction dans un local d'habitation, commercial, agricole ou professionnel par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende ;
• Une procédure administrative d'évacuation par le préfet permet d'agir sans passer d'abord par le juge, sur plainte, avec la preuve que le logement est bien le domicile de la personne et le constat de l'occupation illicite ;
• La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ;
• Un occupant qui reste plus de deux mois après une décision définitive d'expulsion encourt 7 500 € d'amende.

La procédure précise est détaillée dans la circulaire du 2 mai 2024 adressée aux préfets.

Où se situe le risque réel

En pratique, ce sont les logements inoccupés qui sont exposés : l'appartement vide entre deux occupants, ou celui dont les clés viennent d'être rendues. C'est précisément la situation qui inquiète un propriétaire dont l'opérateur met fin au bail et restitue les clés.

Il faut donc distinguer deux risques :

• La fin du contrat avec l'opérateur : un bail peut prendre fin, avec un préavis. Aucun contrat sérieux ne garantit qu'il durera toujours ;
• La période où le logement reste vide : c'est elle qui crée l'exposition, d'où l'importance de relouer vite et de protéger le logement entre-temps.

Six réflexes quand un logement redevient vacant

1. Faire un état des lieux de sortie contradictoire au moment de la remise des clés, avec l'inventaire du mobilier.
2. Changer les serrures le jour même : les anciennes clés peuvent exister en plusieurs exemplaires.
3. Ne pas laisser le logement vide : chaque semaine sans occupant coûte aussi un loyer manqué (voir vacance locative à Paris : combien elle coûte vraiment).
4. Prévenir le gardien, le syndic ou un voisin de confiance, et faire relever le courrier.
5. Visiter régulièrement, et noter les passages.
6. En cas d'intrusion : appeler la police, déposer plainte immédiatement, et ne jamais se faire justice soi-même.

Ce que prévoit le contrat type Belvie

Nous ne promettons pas « zéro risque » : aucun contrat ne peut l'interdire. Voici en revanche ce que prévoit notre contrat type, que vous pouvez lire avant tout engagement :

• Un loyer fixe versé intégralement chaque mois, indépendamment du taux d'occupation du logement (article 4) : nous avons intérêt à ce que l'appartement ne reste jamais vide ;
• Des occupants qui sont des professionnels en déplacement à Paris, sous la seule responsabilité de Belvie envers vous (article 8) ;
• Un état des lieux et un inventaire du mobilier contradictoires, à l'entrée comme à la sortie (article 6) ;
• Une assurance multirisque habitation souscrite par Belvie et justifiable à tout moment (article 9) ;
• Une durée d'un an reconductible, avec un préavis d'un mois pour chaque partie (article 3).

Ce dernier point mérite d'être dit clairement : le contrat peut prendre fin, comme tout bail avec un préavis. Ce qui change, c'est que le logement est occupé en continu pendant sa durée, et que la sortie est encadrée par un état des lieux contradictoire.

Les questions à poser à tout opérateur

1. Quel est le préavis, pour vous comme pour moi ?
2. Qui occupe réellement l'appartement (touristes, professionnels, étudiants), et pour quelles durées ? Nous détaillons cette question dans loyer garanti à Paris : touristes ou professionnels.
3. Que se passe-t-il à la fin du contrat : qui fait partir les occupants, qui fait l'état des lieux de sortie, qui remet les clés, et quand ?
4. Quelle assurance couvre le logement, et puis-je en obtenir l'attestation ?
5. Qui reste responsable du logement jusqu'à la remise effective des clés ?

À retenir

1. Un squat n'est pas un locataire qui reste : la loi les distingue.
2. La loi de 2023 a durci les sanctions : 3 ans et 45 000 € pour la violation de domicile, procédure d'évacuation par le préfet.
3. Le risque se concentre sur les logements vides : relouer vite et protéger le logement entre deux occupants.
4. Aucun contrat n'empêche une résiliation : lisez le préavis et la clause de sortie avant de signer.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas un conseil juridique. En cas d'occupation illicite, contactez immédiatement la police ou la gendarmerie, puis un avocat ou votre ADIL pour les démarches adaptées à votre situation.

Sources officielles

• Protections pour les propriétaires victimes de squatteurs ou de loyers impayés — Service-Public.gouv.fr
• Loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite — ANIL
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 — Légifrance
• Circulaire du 2 mai 2024 sur la procédure d'évacuation forcée — Légifrance